Содержание

Продажа жилья, приобретенного за материнский сертификат

Материнский капитал поспособствовал решению проблемы с доступным жильем многим российским семьям. Нередко возникают случаи, когда в силу каких-либо обстоятельств возникает необходимость продать жилье (для замены на более просторное и комфортное) или сменить регион проживания.

Во время совершения сделки по продаже жилья, купленного на материнский сертификат, часто возникает проблема, связанная с тем, что по закону доли в приобретенном жилье должны быть оформлены на несовершеннолетних детей, — а из этого выходит, что самостоятельно распоряжаться своей частью недвижимости они в ходе сделки не смогут.

В таком случае вы должны будете явиться в отдел опеки и попечительства по месту жительства, который и будет следить в процессе сделки за соблюдение жилищных прав несовершеннолетних детей.

Ограничения при отчуждении купленной недвижимости

Согласно ст. 36 Гражданского кодекса РФ при продаже частного жилого дома или квартиры, которые были приобретены благодаря использованию средств по семейному сертификату, права на недвижимое имущество должны быть оформлены в общедолевую собственность, распределенную на членов семьи, участвовавших в покупке жилья. Продать жилье в этом случае можно будет только с разрешения органов опеки и попечительства, действующих с целью защиты интересов несовершеннолетних детей.

Деятельность органов опеки основывается на правовых нормах законодательства Российской федерации, а именно:

В связи с этим если один или несколько собственников еще не достиг совершеннолетия, перед тем, как продать жилье, в органы опеки потребуется предоставить документы, подтверждающие, что права детей на причитающуюся им собственность не будут каким-либо образом ущемлены предстоящей сделкой.

  • Необходимо документально подтвердить, что ребенок не лишиться своей доли (то есть ему гарантируется равнозначная часть доли в новом жилом помещении, которое к тому же будет соответствовать санитарным и техническим нормам).
  • Площадь приобретаемого жилья, приходящаяся на каждого несовершеннолетнего члена семьи, не измениться и тем более не уменьшится по сравнению с той площадью, что была или должна была быть предоставлена в старом жилье по обязательству.

Как получить разрешение Органов опеки на продажу жилья

После предоставлении необходимых документов, подтверждающих обеспечение ребенка гарантированным жильем, будет дано добро от органов опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи жилья, купленного на материнский капитал.

Для того, чтобы получить их разрешение, необходимо явиться в территориальный попечительский совет с оригиналами и копиями следующих документов:

  • Заявление, заполненное обоими родителями, с просьбой совершить сделку по продаже принадлежащей им на праве долевой собственности недвижимости.
    • В случае если родители отсутствуют по какой-либо причине (например, умерли или лишены родительских прав), необходимо также предоставить документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти или судебное решение).
    • Также в заявление заполняется максимально подробная информация о приобретаемом жилье.
    • В тех случаях, когда ребенку уже исполнилось четырнадцать лет, от него потребуется дополнительное заявление, что он дает согласие на совершение сделки.
  • Паспорта родителей и ребенка (если ребенку еще нет четырнадцати лет — его свидетельство о рождении).
  • Свидетельство о регистрации права собственности как документ, подтверждающий права продавца на реализуемую им жил. площадь.
  • Технический план БТИ на жилое помещение, кадастровый паспорт на дом или квартиру.
  • Выписка о проживающих:
    • из домовой книги если происходит покупка частного дома;
    • из поквартирной карточки — если необходимо продать квартиру.
  • Справка о погашении и полном отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Стоит добавить, что существуют несколько факторов которые поспособствуют ускорению рассмотрения вашего заявления:

  • окончание срока действия документов;
  • если подходит к концу срок внесения предоплаты (аванс или задаток).

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

С начала действия федеральной программы маткапитала в соответствии с законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ уже более 3 млн семей использовали свое право на материнский капитал на улучшение жилищных условий. Однако со временем в любой семье может возникнуть вопрос о продаже жилья — например, с целью переезда в другой регион, приобретение более просторной квартиры или дома.

Тогда возможно несколько вариантов развития ситуации:

  • Если все дети на момент продажи уже достигли совершеннолетия, то вопрос решается очень быстро без необходимости привлечение органов опеки (согласно п. 1 ст. 21 ГК РФ дети после 18 лет становятся полностью дееспособными).
  • При наличии среди участников обще долевой собственности детей, не достигших 18 лет, сделка с недвижимостью возможна только после разрешения органа опеки и попечительства.

Как продать квартиру и какие нужны документы

После получения в органах опеки разрешения на проведение сделки, можно перейти к ее непосредственному оформлению. Для этого сторонам необходимо явиться в Росреестр, предоставив следующий пакет документов:

  • разрешение органов опеки на продажу жилья;
  • договор о купли-продажи;
  • оригинал и копии паспортов покупателя и продавца;
  • подтверждение права собственности на данную недвижимость (свидетельство из Росреестра);
  • при необходимости также могут потребоваться:
    • технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт;
    • выписка лицевого счета за коммунальные услуги;
    • выписка по задолженности или ее отсутствию за коммунальные платежи.

Возможность продажи квартиры в ипотеке

В случае необходимости продажи квартиры, купленной в ипотеку за материнский капитал, до полного погашения обязательств, необходимо получить разрешение банка, предоставившего ипотечный кредит или займ. Без получения этого разрешения сделка может быть оспорена залогодержателем.

Поскольку в реализуемой квартире должна иметься доля, принадлежащая несовершеннолетнему, в этом случае также будет необходимо обратиться в попечительский совет по месту жительства, чтобы подтвердить факт предоставления ребенку равнозначной доли в другом жилом помещении.

После соблюдения всех формальностей по согласованию с банком можно решать вопрос о схеме продажи:

  • покупатель зачисляет банку необходимую сумму средств в счет полного погашения обязательств продавца по ранее взятому ипотечному кредиту;
  • путем перезаключения кредитного договора права и обязанности продавца по ипотеке просто переносятся на покупателя (продавец освобождается от кредитных обязательств, фактически не получая денег за квартиру);
  • сам продавец погашает ипотеку, после чего с жилья снимается обременение и затем она переоформляется на покупателя.

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал

В случае необходимости продать дом, приобретенный или построенный за материнский капитал, также необходимо учитывать интересы несовершеннолетних детей, поскольку закон не допускает ухудшения их жилищных условий.

При этом в случае с домом, как и ранее, в первую очередь детям будет необходимо предоставить долю в новом жилье, равную доле в продаваемом домовладении. При этом:

  • площадь нового жилья обязана соответствовать площади продаваемого дома;
  • запрещается как-либо ухудшать жилищные условия несовершеннолетних оно должно соответствовать санитарным и техническим нормам;
  • доля каждого должна быть равнозначной.

Если приобретаемое жилье соответствует всем требованиям и предоставленные документы в норме, то по истечении срока рассмотрения вашего заявления органы опеки подготовят необходимое разрешение.

Как продать дом и необходимые документы

После получения разрешения из органов опеки и попечительства можно направлять документы на регистрацию сделки в Росреестр (необходимы оригиналы и копии):

  • разрешение на сделку из попечительского совета;
  • паспорта родителей;
  • договор купли-продажи дома;
  • документы подтверждающих права собственности на жилье, на землю;
  • межевой план;
  • оригиналы и копии свидетельства о рождении детей (если детям уже есть 14 лет — их паспорта);
  • расписки каждого из совершеннолетних собственников о согласии на продажу жилья;
  • технический паспорт из БТИ, кадастровый паспорт на жилой дом;
  • выписка из ЕГРП об отсутствии обременения жилого помещения.

Зачастую сделки по покупке недорогих домов под материнский капитал с целью их дальнейшей продажи используются для незаконного обналичивания сертификата. Участие в подобных схемах грозит уголовной ответственностью как продавцу жилья, так и его покупателям.

Риски для покупателей жилья, приобретенного под материнский капитал

Недвижимость, приобретенная с привлечением материнского капитала, скрывает в себе угрозу для последующих собственников связи с тем, что жилье по закону необходимо делить на доли, в том числе наделяя правом собственности своих детей.

Если вы приобретаете жилье на вторичном рынке у семьи, имеющей двух и более детей, в обязательном порядке необходимо уточнить, использовался ли материнский капитал при покупке жилья или нет:

  • если использовался, то возможно, что продавец в обход закона (зачастую из-за собственной неосведомленности) пытается заключить с вами сделку по продаже недвижимость в обход требованию закона;
  • если же недвижимость приобреталась без использования материнского сертификата, то тогда никаких дополнительных препятствий для проведения сделки быть не должно.

Вопрос об отчуждении жилой площади, приобретенной с привлечением средств материнского капитала, достаточно легко решается при правильном подходе к проблеме и подготовке всех необходимых документов:

  • для получения разрешения в органах опеки и попечительства над несовершеннолетними гражданами;
  • для регистрации перехода права собственности на продаваемое жилье в Росреестре.

Основная проблема в таких сделках, по сути, состоит в необходимости предоставления собственником жилья гарантий того что имущественные права ребенка в результате сделки не будут ограничены или ущемлены.


Продажа квартиры, купленной за счет материнского капитала

Материнский капитал можно потратить не только на покупку жилья, но и на пенсию мамы или учебу детей. Как показывает статистика, люди все же предпочитают приобретать квартиру или дом, потому что многие семьи нашей страны не могут самостоятельно его купить.

Ну вот, жилье куплено, но через некоторое время наступает обстоятельства, по которым приходится продавать старую недвижимость и покупать новую собственность.

Можно ли продать квартиру, приобретенную за средства материнского капитала? Есть ли ограничения на продажу? Какие имеются условия продажи в этом случае? Как получают разрешения от органов опеки на продажу недвижимости? Какие бумаги надо собрать для совершения сделки? Как продать жилье, если оно было приобретено по ипотечному займу?

Существуют ли риски для покупателей собственности, которая ранее приобреталась за материнский капитал? Есть ли будут совершены незаконные сделки с использованием семейного капитала, какое наказание за это предусмотрено? Вопросов много, давайте попробуем разобраться в проблеме и ответить на них.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Бывают в жизни различные ситуации, из-за которых необходимо переехать в новое место жительства:

  • Неразвитая инфраструктура;
  • Неблагополучные соседи, доставляющие массу проблем и неприятностей;
  • Переезд в другой город по работе;
  • Некачественный ремонт в приобретенном жилье, например, постоянно протекающая крыша;
  • Приобретение собственности с улучшенными условиями для проживания.

Существуют ли ограничения на продажу?

  1. Без согласия органов опеки продать имущество, приобретенное за средства семейного капитала нельзя.
  2. Если квадратные метры несовершеннолетних детей будут меньше в предыдущей квартире, то сделка не состоится.
  3. Если жилье не будет соответствовать санитарным нормам, то органы опеки могут отказать в осуществлении сделки.
  4. Если не уделять внимания ограничениям сделки, то она будет признана недействительной. В первую очередь пострадает покупатель.

Условия продажи жилья, купленного на материнский капитал

  1. Если имеются несовершеннолетние участники в продаже жилья, то они должны иметь в новой собственности равнозначные доли и условия проживания должны быть лучше прежних. Выполняется это условие, так:
    • Сделки по продаже и покупке должны проводиться одновременно, а именно подписываются сразу два предварительных соглашения, в которых дети должны быть прописаны как собственники недвижимости.
    • Недвижимость может приобретаться и за денежные средства, полученные у банковского учреждения, но не все они дают кредиты на осуществление сделки, если в ней фигурируют дети. В этом случае родители оформляют собственность на свое имя, но заключают соглашение у нотариуса о том, что после полного погашения несовершеннолетние участники сделки получат положенные им по праву свои доли в жилье.
    • Все бумаги отправляются на проверку и одобрение в органы опеки и попечительства.
  2. Можно вместе определения доли выплатить денежную компенсацию детям, но на это также потребуется взять письменное согласие у опеки. Если оно будет положительным, то необходимо на имя несовершеннолетнего участника открыть счет или вклад и перечислить на него денежные средства.
  3. Доли несовершеннолетних участников можно выделитьи в собственности родственников, например, бабушки или дедушки.
  4. Доли могут быть и меньше, чем в старой собственности, но при определенных обстоятельствах:
    • Если распределение долей происходит по количеству квадратных метров, которые приходятся на одну долю. Например, несовершеннолетний участник сделки имеет право на ¼ часть однокомнатной квартиры родителей, площадью 10 кв. метров, а в новой двухкомнатной собственности она будет составлять 1/6 часть от всей площади.
    • Если есть разница в стоимости недвижимости в разных кварталах города.

Как получить разрешение органов опеки на продажу жилья?

  1. Необходимо получить справку о зарегистрированныхв продаваемой собственности граждан. Ее делают в миграционной службе, необходимо туда представить следующие бумаги:
    • Паспорта совершеннолетних участников сделки;
    • Свидетельства о рождении детей либо ребенка;
    • Бумаги, подтверждающие права собственности на жилье, в них должен быть указан и ребенок.
  2. С полученной справкой и еще рядом бумагпойти в орган опеки и попечительства.
  3. Написать заявление о приобретении новойжилой площади и продажи старой собственности. Его подписывают родители либо опекуны и ребенок, если ему на это время уже исполнилось 14 лет.
  4. После подачи заявки инспектор проводит собеседование с родителями и ребенок, которому есть 14 лет. Сотрудники опеки для собеседования могут пригласить и собственников покупаемой недвижимости и попросить их написать согласие на продажу собственности детям и выделении им правовых частей в ней.
  5. Государственные органы будут рассматривать запрос в течение 14 дней. За это время они осуществят проверку прав детей.
  6. После отведенного срока положительное разрешение передается в администрацию города или поселка.
  7. Специалист администрации подготовит распоряжение главы на одобрение совершаемой сделки.
  8. Подготовленные бумаги будут готовыприблизительно через 2 недели.
  9. После получения постановления на руки можнопереходить к осуществлению сделки.

Какие документы нужны для получения разрешения на продажу?

  • Оригинал и ксерокопии паспортных данных;
  • Заявление от четырнадцатилетнего ребенка, что он согласен на отчуждение своего имущества;
  • Паспортные данные 14-го участника сделки;
  • Ксерокопии и оригиналы свидетельств о рождении малышей;
  • Бумаги, подтверждающие брачные узы или их отсутствие;
  • Банковские бумаги, подтверждающие у ребенка наличие собственного счета, в случае денежной компенсации долей в новом жилье;
  • Бумаги на приобретаемую недвижимость;
  • Бумаги на имеющуюся недвижимость:
  • Оригиналы и ксерокопии документов, подтверждающих права на собственность;
  • Ксерокопии технического паспорта и регистрационного удостоверения;
  • Если была приватизация, бумаги ее подтверждающие;
  • Справку от БТИ о стоимости нынешней квартиры;
  • План недвижимости поэтажный;
  • Бумаги об имеющейся или отсутствующей задолженности из ЕИРЦ;
  • Выписки из домовой книги либо единое жилищное соглашение.
  • Справку о зарегистрированных гражданах в продаваемой недвижимости.

Продажа квартиры, обремененной ипотекой

  1. На совершение сделки нужнополучить одобрение у банковского учреждения, где была взята ипотека.
  2. Выделить доли несовершеннолетним и получить разрешение на продажу из органов попечительства и опеки.
  3. Если этого не сделать, топокупка будет аннулирована через суд.
  4. О замене долей и определении их размера следует позаботиться заранее, желательно на стадии предварительного подписания соглашения о покупке квартиры либо дома.
  5. Если все формальности соблюдены, то действует следующая схема продажи:
    • Часть денежных средств должна быть зачислена на счет погашения задолженности по ипотеке продавца. Это касается первоначального взноса.
    • При согласовании с кредитной организацией заключается обновленная договоренность с новыми правами и обязанностями продавца. По новому ипотечному соглашению деньги переводятся на покупателя.
    • Продавец погашает свои обязанности по ипотечному займу. С собственности снимаются ограничения, и она может переоформляться на другого участника сделки.

Риски для покупателей недвижимости, купленной на семейный капитал

  1. Покупатель, который использует денежные средства из семейного капитала, не имеет рисков. Он только пользуется своими правами на субсидии от государственных органов.
  2. Риски могут появиться у покупателя.
  3. Если не были соблюдены права несовершеннолетних детей при заключении сделки, а именно им не было выделено части собственности, то она может быть признана недействительной.
  4. Самое страшное это то, что оспорить сделку дети могут не только после своего совершеннолетия, но и спустя 3 года после этого.

Что же делать покупателю, как предотвратить свои возможные будущие риски?

  • Проверить какое количество детей имеет продавец.
  • Есть ли дети, рожденные после января 2007 года.
  • Узнать в опекунском органе, стоят ли дети продавца у них на учете.
  • Имел ли продавец право на использование семейного капитала.
  • Воспользовался ли он им или нет.
  • Сделать запрос в Пенсионный Фонд об остатке средств материнского капитала у продавца. Если деньги остались не тронутыми, то недвижимость можно смело приобретать.
  • Если же денег на счету нет, то нужно узнать у продавца распределил ли он доли своих детей. Желательно такую информацию получить в письменном виде и подтвердить ее у органов опеки. Другой вариант – отказаться от сделки и найти себе клиента, не обремененного данными обязательствами.
  • Не нужно верить на слово родственникам детей, что проблемы с органами опеки они уладят позднее.
  • Если продавцу представили документы с опеки на совершение сделки, нужно проверить обязательно их подлинность.
  • В органах опеки рекомендуется узнать, не лишены ли родители своих родительских прав.

Ответственность за незаконные сделки с использованием средств семейного капитала

  • За незаконные сделки с использованием средств семейного капитала ее участников ожидает уголовная ответственность.
  • В Уголовном Кодексе имеется специальная статья 159.2, которая касается незаконного расходования денег из материнского капитала.
  • Такие сделки приравниваются к хищению денег с государственного бюджета.
  • Можно за такие сделки заплатить штраф 120 тысяч рублей.
  • Если суд признает мошенничество в тяжелой форме, то участников незаконной сделки могут лишить свободы на 2 года.

Были даны подробные ответы на поставленные вопросы, в конце хотелось бы дать несколько советов:

  1. Совершать все сделки, соблюдая законы РФ.
  2. Не игнорировать органы опеки, а сразу же обращаться к ним за разрешением.
  3. Сразу же выделять доли в жилье для своих несовершеннолетних детей.
  4. Проверять подлинность всех бумаг перед заключением сделки, чтобы после не возникло проблем и не пришлось решать разногласия в суде.

Бесплатная консультация юриста

+7 (812) 309-91-43 (Санкт-Петербург)

Работаем без выходных 24/7

Вы из другого региона?

По вопросам сотрудничества обращайтесь по e-mail: [email protected]

Информация на сайте предоставлена исключительно в ознакомительных целях. Перед принятием какого-либо решения проконсультируйтесь с юристом. Руководство 911urist.com не несет ответственности за использование размещенной на сайте информации.

© 2016-2017 Все права защищены. Помощь юриста онлайн 911urist.com

Копирование материала возможно только с активной ссылкой на сайт.