Содержание

Как продать квартиру под ипотеку?

Продавать квартиру с помощью ипотеки долго и хлопотно — это один из самых устоявшихся мифов о кредите. Специалистам банков приходится убеждать потенциальных продавцов: у них не возникнет проблем ни с получением денег, ни с оформлением документов.

«Люди, проконсультируйте, какие подвохи, проблемы могут быть, если покупатель хочет мою квартиру купить через ипотеку? Смущает то, что договор купли-продажи я подпишу, право собственности уйдёт, а денег-то ещё не будет. Покупатель что-то говорил про задаток (но очень небольшой по сравнению со стоимостью всей квартиры)», — пишет на сайте yk.kz некто Шахим.

«Вот-вот. Мне было бы страшновато так продавать несколько лет назад. Люди столкнулись с такой проблемой, что договор подписали, квартира уже не их, а банк деньги в установленные сроки не перечислял!» — отвечает Шахиму участница форума Medvedeva.

Получить отзывы тех, кто прошел через ипотеку, конечно, полезно. Но первое, что стоит сделать продавцам, — проконсультироваться с профессионалами: сотрудниками банка или риэлторами. И те, и другие говорят, что ипотека — надежный инструмент для продажи.

Директор карагандинского агентства недвижимости «Комфорт» Анастасия Санникова признается, что для риэлторов удобней сделка с наличностью. Но, как показывает практика, примерно две квартиры из трех сегодня приобретаются с помощью ипотеки. Особенно нуждаются в жилье молодые семьи. Вместо того чтобы арендовать квартиру и платить в чужой карман, граждане предпочитают вкладываться в собственное жилье. Поэтому и берут кредит в банке на 15-20 лет.

Многие из тех, кто собирается продать квартиру, мало что знают об ипотеке. Поэтому реагируют негативно на предложения риэлторов заключить подобную сделку.

— Часто нам клиенты говорят: «Хочу продать за наличные. Давай попытаемся», — рассказывает директор Анастасия Санникова. — Проходит месяц, появляются покупатели, готовые приобрести за наличные, уверенные, что смогут значительно снизить цену. Допустим, владелец планирует получить 40 тысяч долларов, а его ходят и уговаривают продать за 32 тысячи. По прошествии нескольких месяцев наш клиент начинает понимать, что реализовать имущество за наличность не так-то просто. За это время можно было уже три раза найти покупателя с банковским займом. Владелец в таких случаях говорит: «Ладно уже, давай. Только объясни мне еще раз, как это продать по ипотеке?».

Так же дела обстоят и в других городах Казахстана. Один из экс-руководителей алматинского агентства недвижимости «Абсолют» Роман Костенко подтверждает: продавцы не любят, когда на осмотр квартиры приводят ипотечника. Владельцы жилья уверены, что лишь впустую потратят время.

— В 2008-2010 годах это было действительно так, — говорит Р. Костенко, — получить кредит в банке было практически невозможно. Сейчас ситуация изменилась: банки достаточно активно ведут кредитование, и на сегодняшний день около 20-25% сделок проходят с привлечением банковских займов. Так что к ипотечному клиенту стоит относиться серьезно.

Начальник отдела кредитования филиала «Альянс Банка» Гульнара Бакирова говорит, что сейчас практически во всех банках можно оформить ипотеку.

— Кредитование на приобретение недвижимости пользуется спросом. Так что, если бы не ипотека, я бы сама себе не смогла купить квартиру.

Получается, что продажа своих квадратных метров через банковский кредит — это один из самых доступных вариантов.

Эти две составляющие больше всего беспокоят владельцев недвижимости, когда они решаются «проехаться» по всем этапам сделки. Специалисты рынка заверяют, что безопасность с ипотекой самая высокая. Скорость не такая быстрая, как хотелось бы большинству продавцов, но все-таки намного выше, чем ожидание покупателя с наличным расчетом (колеблется в пределах от 5 дней до одного месяца).

Его еще можно назвать этапом сбора информации. Если вы самостоятельно ищете покупателя, то выглядит это следующим образом:

— Показываете свою квартиру покупателю, и к вашей радости он сообщает, что она ему нравится, и он готов ее приобрести, — описывает процесс Роман Костенко. — В этот момент, как правило, ваш покупатель и сообщает, что всей суммы у него нет, и он намерен недостающие деньги оформить через ипотечный кредит. Сразу же будет уместно поинтересоваться у покупателя: был ли он хоть в каком-нибудь банке, делал ли предварительный расчет у кредитного менеджера, и как его оценили в качестве заемщика. Если покупатель в банке не был, предложите ему для начала сходить на встречу с менеджером по ипотеке. Именно банк для начала должен одобрить его, как потенциального заёмщика. Если же ваш покупатель заявляет, что в банке уже был и получил от менеджеров подтверждение своей кредитоспособности, то имеет смысл вступать с ним в переговоры по условиям сделки.

При самостоятельном способе продажи недвижимости владелец должен быть готов к общению с «мечтателями» — людьми, которые планируют купить жилье, и уверены, что легко это сделают. На поверку оказывается: они ничего не знают об ипотеке и не имеют соответствующих доходов.

— Некоторые даже не в курсе, что такое первоначальный взнос, — комментирует специалист по недвижимости Анастасия Санникова. — Выясняется, что человек ни в один банк не ходил и зарплата у него 30 тысяч тенге. К ипотеке его и близко не подпустят. От общего количества клиентов таких к нам на фирму звонит процентов тридцать. Мы их консультируем, но в нашу клиентскую базу не вносим.

Риэлторы стараются приводить к владельцам уже «проверенных» покупателей. Так что этап поиска подходящего клиента можно сократить, если подключить к процессу грамотного специалиста. Они обычно знают о сроках оформления займов в разных банках, знакомы с требованиями к кредитозаемщикам и с этапами заключения сделки.

Роман Костенко предупреждает: если покупатель просит документы на квартиру для предъявления их в банке, никаких оригиналов отдавать не нужно. Для проведения всех предварительных мероприятий банкам и оценщикам достаточно копии техпаспорта.

Когда стороны договорились о сделке и ударили по рукам, самое время поднять вопрос о задатке (если вы работаете с риэлторами, они будут на этом настаивать).

— Вы должны объяснить покупателю, что только после получения от него задатка все договорённости по цене, срокам и другим условиям сделки будут иметь юридическое подтверждение, — объясняет алматинский специалист по работе с недвижимостью Роман Костенко. — В противном случае вы вправе искать других покупателей на свою квартиру, не дожидаясь получения покупателем кредита в банке. Если вы получили задаток от покупателя, вы обязаны прекратить поиск новых клиентов на весь срок действия соглашения о задатке (как правило, 2-3 недели, этого срока достаточно для оформления кредита). После получения покупателем положительного решения кредитного комитета назначается время и место проведения нотариальной сделки.

Договор задатка может составляться в произвольной форме, желательно в присутствии двух свидетелей. Если вы работаете с риэлтором, договор оформляется на фирменном бланке агентства. Залог может быть незначительным, карагандинский риэлтор Анастасия Санникова говорит, что суммы начинаются от 200 долларов. «Задаток закрепляет намерения обеих сторон, — говорит директор АН «Комфорт». — Если покупатели ничего не оставляют, значит они ничего не хотят от этой квартиры».

Кстати, в банках выдают кредит под конкретную жилую недвижимость. Так что продавец на этом этапе защищен: покупатель не сможет оформить ипотеку и приобрести жилье по другому адресу.

Шаг 2. Проверка документов

Этот этап можно совместить с консультацией в банке. Хозяину жилья нужно принести с собой документы на квартиру, удостоверение личности, а также кадастровую справку с ЦОНа. Последний документ подтверждает факт вашего владения и показывает, что на квартиру нет обременений, приостановлений и арестов. Такую справку выдают бесплатно любому желающему при предъявлении удостоверения личности.

— Квартиру не возьмут в качестве залога, если на нее наложены обременения или аресты, — говорит начальник отдела кредитования «Альянс Банка» Гульнара Бакирова. — Квартира не подойдет для ипотеки, если будет иметься хотя бы незначительная задолженность по коммунальным платежам. Многие сегодня делают перепланировку жилья и не регистрируют изменения. Площадь квартиры должна совпадать в трех документах: в справке о зарегистрированных правах (та, что из ЦОНа), в техпаспорте и договоре (это может быть договор дарения, купли-продажи, обмена).

По словам специалиста, некоторые банки (те, кто специализируется на ипотеке) идут на уступки клиентам. Например, если перепланировка не узаконена, они готовы подождать, пока вы приведете документы в порядок.

Банки также не берут квартиры, которые расположены в домах старше 50 лет. Но это общие требования. В каждом случае решение принимается индивидуально. Например, если квартира находится в престижном районе, финансисты могут принять в залог даже 60-летнюю недвижимость.

Экс-директор алматинской фирмы «Абсолют» говорит, что банки очень неохотно идут на кредитование объектов, где правоустанавливающими документами являются решения судов и органов опеки.

Как правило, рыночной оценкой квартиры занимается покупатель. Так что продавцу делать ничего не нужно. Разве только находиться дома в момент, когда приедет оценщик. Для этого приглашают частную фирму. По словам представителя «Альянс Банка» Гульнары Бакировой, их сотрудники выезжают на место, только если есть сомнения в правильности предоставленного отчета.

— У нас есть сетка, по которой мы смотрим: соответствует ли квадратный метр банковским критериям. Если стоимость завышена или занижена, наши оценщики сразу выезжают по адресу и дают свое заключение. Мы редко сталкиваемся с тем, что цена указана неверно.

Клиенты (как продавцы, так и покупатели) выбирают оценщика самостоятельно: того, кому больше доверяют. Компетентную оценочную компанию могут порекомендовать знакомые, уже имеющие подобный опыт, или риэлторы. Как объясняет директор филиала компании «Global Capital» Эльмира Смаилова, при определении стоимости жилья чаще всего применяется сравнительный подход. Стоимость конкретной квартиры определяется через анализ рыночных цен аналогичных объектов недвижимости и фактически совершенных сделок купли-продажи по данному типу жилья.

— На стоимость квартиры влияет ее месторасположение, этажность, техническое состояние, условия продажи, срок эксплуатации, тип конструкции, дополнительные улучшения. Владельцы ориентируются на текущую стоимость квартир, а она, как правило, завышена. Поэтому мы производим корректировку на торг от 10 до 20 процентов.

Отчет по квартире составляется за сутки. По оценке дома — чуть дольше, в течение двух дней.

— Загруженность оценочных компаний зависит от того, как банки выдают кредиты, — говорит Эльмира Смаилова. — Хотя кредитование в банках производится весь год, самые активные продажи кредитов происходят в осенние месяцы. Пик приходится на предновогодний период. Всем обязательно нужно успеть получить кредит 31 декабря, — смеется директор.

Эльмира Смаилова подчеркивает, что договориться с сотрудниками компании и завысить рыночную стоимость жилья не получится. Важный момент: компании и банки оценивают квартиры по-разному.

— Дополнительные улучшения увеличивают стоимость квадратного метра, — объясняет специалист по оценке. — Например, кондиционер, джакузи, наличие евроремонта.

Для банков значение имеет сама «коробка» без всяких усовершенствований. Так что, если вы предполагаете, что квартира может быть продана в ипотеку, лучше не тратиться на глобальный ремонт.

— Для нас имеет значение район, состояние дома, этажность, площадь, — говорит банкир Гульнара Бакирова. — У нас даже был случай, когда в квартире пуленепробиваемая дверь стояла. Для нас это не имеет значения. Конечно, в банке дадут какой-то процент за ремонт, но будет учтено не все. Как правило, продавцы с нами соглашаются, потому что цена «срезается» немного.

Для решения такого конфликта интересов есть и другой выход: принять оценку банка, но договориться с покупателем, чтобы он доплатил до указанной вами цены.

— Недавно в одном из банков оценили квартиру в 65 тысяч долларов, — вспоминает директор «Комфорта» Анастасия Санникова. — Очень хорошая, с ремонтом и обстановкой. Хозяин хотел ее продать за 75 тысяч. Договориться даже с частным оценщиком, чтобы он поставил такую цену, просто нереально. Ей и так определили максимальную стоимость. Но нашелся-таки покупатель, который оформил ипотеку под 65 тысяч и еще обязался в течение года отдать бывшему владельцу 10 тысяч долларов в рассрочку. Настолько понравилась ему квартира.

Анастасия Санникова говорит, что покупатели, как правило, хотят слишком много за свои квадратные метры. Это не банки занижают, а продавцы завышают стоимость жилья. Оценщики и финансисты видят более объективную картину.

Алматинец Роман Костенко считает, что процесс оценки продавца вообще волновать не должен. И даже если специалисты занизили стоимость квартиры, покупатель вправе обратиться к другим оценщикам, либо требовать с продавца учесть разницу.

Шаг 4. Рассмотрение заявки

Для рассмотрения заявки по ипотечному кредитованию банки запрашивают копии удостоверяющих документов продавца и покупателя, документы по недвижимости (техпаспорт, договор купли-продажи, мены или дарения и проч.), отчет об оценке, а также кадастровую справку об обременениях на квартиру, которую выдает ЦОН. Ее также можно получить при помощи интернета с сайта электронного правительства www.e.gov.kz, правда, для этого надо обзавестись электронно-цифровой подписью.

Рассмотрение заявки может длиться от трех рабочих дней до двух недель. Срок зависит от загруженности сотрудника банка и от уровня рассмотрения кредитной заявки. Например, некоторые банки принимают решения о предоставлении кредита на филиальном уровне, либо вопрос выносится в головной офис банка, находящийся в Алматы. Рекордный срок по оформлению ипотеки, по данным агентства «Комфорт», от приема документов до выдачи денег в одном из банков занял всего 5 дней.

Шаг 5. Первоначальный взнос

Первоначальный взнос — это сумма, которую заемщик оплачивает из собственного кармана, то есть банки не кредитуют на 100% от стоимости недвижимости. «Хотя всегда бывают исключения, — уточняет Анастасия Санникова. Сумма первоначального взноса в банках колеблется от 10 до 20 процентов. В «Альянс Банке», например, практикуется наличие первоначального взноса 15% на счету клиента в период рассмотрения заявки. Таким образом банк оценивает платежеспособность клиента и подстраховывается.

Когда имеется положительное решение о кредитовании, между покупателем и продавцом составляется предварительный договор купли-продажи. В этот момент покупатель оплачивает продавцу первоначальный взнос. Основной договор купли-продажи составляется при получении займа в банке. В некоторых банках практикуется оформление одного, основного, договора купли-продажи. То есть покупатель отдает первоначальный взнос за квартиру в присутствии нотариуса, здесь же оформляется договор купли-продажи, затем обе стороны (покупатель и продавец) едут в банк. Покупатель подписывает договор банковского займа и полностью рассчитывается с продавцом в банке. При этом подтверждающим документом об окончании сделки является расписка о получении всей суммы продавцом. Для экономии времени и безопасности обеих сторон рекомендуется составить расписку у нотариуса вместе с договором купли-продажи. «Но продавец ни под каким предлогом не должен отдавать расписку о полном расчете до тех пор, пока не получит все деньги», — предупреждает риэлтор Анастасия Санникова.

После чего все документы, удостоверенные нотариально, регистрируются в уполномоченных государственных органах. Оформлением занимаются либо представители банка, либо сам покупатель. Это займет 5 дней, если не заплатить за ускоренное оформление. В период переоформления недвижимости на нового хозяина сразу накладывается обременение банка. Для того чтобы проверить переоформлена ли квартира на покупателя и стоит ли обременение, нужно прийти в ЦОН с удостоверением личности и заказать кадастровую справку, в которой будет отражена информация о собственнике недвижимости и об арестах, приостановлениях и обременениях. Еще раз напомним, что такая справка выдается сразу и бесплатно.

К минусам ипотеки один из экс-руководителей агентства по недвижимости «Абсолют» Роман Костенко относит то, что банки часто не выдерживают заявленных сроков.

— Например, говорят, что оформляют кредит за 2-3 дня, а в реальности процесс затягивается на 2-3 недели. Это нужно учитывать при составлении соглашения о задатке. Также в некоторых банках производят выдачу денег только после договора купли-продажи в органах юстиции и регистрации договора залога, а не в день проведения нотариальной сделки. Эта ситуация очень «напрягает» продавца: квартиру продал, а расчет получил только через неделю.

Еще раз подчеркнем, что свое обременение на квартиру банк сможет наложить только после предоставления в органах юстиции расписки о полном расчете с владельцем (что является страховкой для продавца).

Даже с учетом указанных недостатков Роман Костенко считает, что никаких страхов у продавцов недвижимости по поводу ипотеки быть не должно. «Это техническая процедура, — говорит специалист, — которая может повлиять только на сроки сделки. На мой взгляд, если продаешь квартиру, то должно быть все равно, откуда у покупателя появились средства. Ведь основная задача владельца — продать жилье по приемлемой для себя цене!

По словам директора агентства недвижимости Анастасии Санниковой, ни она, ни ее сотрудники ни разу не сталкивались со схемами мошенничества по ипотеке. «Она безопасна, — уверена специалист. — Есть гарантии чистоты сделки, потому что в этом заинтересованы сами банки».

— Я даже не могу понять, почему владельцы боятся ипотеки, — удивляется начальник отдела кредитования Г. Бакирова. — Служба безопасности проверяет личность заемщика и недвижимость. Наши продавцы потом очень положительно реагируют: «Мы опасались, а оказывается все правомерно».

Ирина БЕРДАШОВА, Караганда

Информационная служба www.kn.kz

Как избежать ошибок при продаже квартиры с помощью ипотеки?

1. Не передавать покупателям оригиналов документов для проведения банковской оценки.

2. Не давать посторонним людям доверенностей на проведение сделок со своей недвижимостью.

3. Не соглашаться на предложения сначала поставить вашу недвижимость в залог, а лишь потом проводить сделку и расчёт.

4. Доверить продажу квартиры риэлторской компании, которая будет гарантировать юридическую чистоту сделки и безопасность при расчетах.

Газета «Недвижимость» совместно со специалистами контакт-центра «Асар» провела опрос среди карагандинцев с целью выяснить, как они оценивают уровень ипотечного кредитования.

Оказалось, что найти тех, кто сможет дать личную оценку качеству ипотеки не так просто: из 5 тысяч респондентов только 216 ответили, что пользовались такой услугой банка, 57 человек сказали, что ипотеку брали их знакомые.

На рисунке 2 можно посмотреть, как граждане характеризуют уровень доступности кредитов. Половина (из тех, кто лично знаком с ипотекой) указали на ее недоступность. При этом на вопрос: «Какие сложности возникали при оформлении кредитов?», большая часть интервьюеров ответила, что никаких (рисунок 1). Такая, вроде бы, непоследовательность объясняется просто: проблем не возникало у тех, кто может позволить себе взять ипотеку. Граждане считают, что условия займов для многих остаются трудновыполнимыми. В качестве примера можно привести один из расчетов: для покупки двухкомнатной квартиры за 40 тысяч долларов в ипотеку сроком на 20 лет нужно иметь зарплату в 70 тысяч тенге. Это минимальный доход при условии, что у вас нет семьи и других кредитов.

Газета «Недвижимость» вместе с контакт-центром «Асар» также поинтересовалась среди тех, кто оформлял ипотеку: какие факторы повлияли на выбор банка. Большинство, 70 человек, дали ожидаемый ответ: «Условия кредитования». К этой же категории можно отнести высказывания о низкой процентной ставке (она привлекла 22 человека). На втором месте факторов влияния оказалась реклама (51 опрошенный). Наверное, сюда же можно причислить ответ: «Выбрали банк, потому что ему доверяют» (7 человек). Как известно, именно реклама и позиционирование в СМИ формируют положительный или негативный образ организации. К рекламе можно отнести и ответ: «Посоветовали» (10 опрошенных). Это так называемое «сарафанное радио», когда бывшие клиенты рекламируют понравившееся заведение своим знакомым. 17 человек ответили, что обратились в определенный банк из-за прошлого опыта кредитования, 14 интервьюеров взяли ипотеку, потому что работают в этом банке сами или их знакомые. Социальные программы привлекли 16 человек, государственные программы — 6 опрошенных. И только 6 человек сказали, что банк выбрали после тщательного анализа рынка.

В ответах по опросу «Асара» фигурирует 15 банков и одна микрокредитная организация. Специалисты спросили и о том, насколько грамотно финансовые структуры обслуживают клиентов. Большинство из тех, кто оформлял ипотеку, поставили оценку «4» и «5». В аутсайдерах опроса оказался только один банк (когда 3 клиента из 3 остались недовольны). Хотя в целом процент «троек», «двоек» и «единиц» достаточно высок (37% от общего числа ответов).

Это исследование — еще один сигнал для потенциальных продавцов жилой недвижимости. Несмотря на то, что количество ипотечников растет, сегодня не так много тех, кто в состоянии купить квартиру даже с помощью кредита. Так что подумайте, прежде чем отказываться от такого варианта продажи жилья.

Понравился пост? Расскажи о нем друзьям!

Номер мобильного телефона:

Обращались ли вы за кредит до?

Опровержение на статью «Самый большой мошенник в стране – Казахтелеком»

Боюсь, что все меня возненавидят, но я все равно сделаю это

Атамбаев под занавес президентства сделал всё, чтобы сжечь мосты

В Кызылорде нет Детского дома: мы построили 8 коттеджей для детей

Мысли вслух: о работодателях, которые ищут супермэнов

Желтые велосипеды заполонили город: в Алматы появился новый велошеринг

В Алматы появится велосипедный коридор от Орбиты до Зеленого базара

Снимаю шляпу в знак признания, или «ох и хитёр Телеком!»

Казахстанский стартап вышел на американский рынок

Посты


Как продать квартиру под ипотеку в Казахстане: основные этапы и риски

Продать жилье сейчас, кроме как под ипотеку, сложно. Покупателей с «живыми» деньгами становится всё меньше. Однако подобный способ многим кажется чересчур сложным и опасным. Давайте разберемся, так ли это.

О том, как обстоят дела с ипотекой в Казахстане, читайте здесь.

Покупатели редко приходят с наличными

Если у покупателя есть хоть какой-то выбор, то у продавца условия продажи часто сводятся к двум вариантам — упорно ждать месяцами, пока найдется покупатель с наличными, или уже сдаться на милость и продать недвижимость через ипотечный кредит.

Сейчас почти невозможно найти человека, который приобретет квартиру за «живые» деньги — в стране кризис, да и жилищный вопрос никогда не был для людей простым. Но, несмотря на тенденцию, наши продавцы с упорством Cизифа продолжают избегать «ипотечников». Почему?

По мнению людей, продавать квартиру в ипотеку и долго, и как-то это ненадежно — договор заключен, подписан, а денег все еще нет. Вдруг, покупатель обманет? Но ощущение опасности в данном случае — не более чем психологический барьер.

На самом деле, продажа квартиры в ипотеку — это намного более верный вариант, чем продажа её «наличнику». Как поясняет директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» Лебедева Татьяна: «Честно сказать, на практике ни разу не сталкивалась с тем, чтобы банк, после того как состоялась сделка, отказывал в выдаче денег. Само письмо банка является гарантией того, что деньги будут выплачены продавцу. Схема достаточно простая. Покупатель и продавец у нотариуса оформляют договор купли-продажи. В договоре нотариус указывает, что оставшуюся сумму покупатель обязуется оплатить после банковского займа. Затем покупатель и продавец едут в банк, где на основании заключенного договора купли-продажи продавцу банк выдает деньги. После чего надо также у нотариуса оформить заявление о полном расчете. Вот и все. Никаких рисков».

Как жить с плохой кредитной историей в Казахстане и можно ли её почистить? Подробности по ссылке.

Этапы продажи квартиры в ипотеку

Этап 1. Переговоры с покупателем

Итак, вы нашли покупателя, который предлагает покупку посредством кредита. Первое, что вы должны выяснить — был ли вообще человек в банке и оценил ли банк его как платежеспособного.

Конечно, будьте внимательны, и если покупатель кажется вам «странным», то лучше поискать кого-то другого. Лучше работать через риелтора: агентство проверит покупателя еще на стадии обращения к ним — есть ли у него вообще возможность взять ипотечный кредит.

В банк идите с покупателем вдвоем.

С собой возьмите правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, завещание и т.д.) и их копии, удостоверение личности, техпаспорт, кадастровую справку об отсутствии обременений, долгов по квартире.

Кадастровую справку вы должны взять в ЦОНе или же посредством сайта электронного правительства egov.kz.

Банк должен проверить жилье на юридическую чистоту, также провести оценку. Вам нужно предусмотреть заранее, что кредит не дадут на квартиру, которая:

  • имеет задолженность по коммунальным, налоговым и другим платежам;
  • находится в залоге, аресте;
  • старое жилье (чаще всего, это постройки старше 50 лет), в «коммуналках», без коммуникаций и т.д.

Не любят банки и приватизированные квартиры, а жилье также с правом собственности несовершеннолетних и недееспособных граждан — с продажей здесь часто бывают «проволочки», а после продажи — нередки судебные тяжбы.

Если имеются незаконные перепланировки, то необходимо их узаконить, зафиксировав изменения в техническом паспорте. Как правило, и банки, и покупатели идут навстречу и готовы подождать, пока продавец оформит перепланировку.

Другой нюанс, который вы должны учитывать, это оценка жилья. Порядок действий — выбирается фирма по собственному желанию, какая больше внушает доверие, проводится оценка, отчет отдается в банк.

Бывали ситуации, что банк отправляет покупателя в определенную оценочную компанию, он оплачивает оценку, а после фирма не выдает ему сведений по результатам оценки, а направляет их кредитному менеджеру. При этом могут отказать в информации вообще, аргументируя тем, что банк «велел» отчет пересылать сразу в отделение.

Это незаконные действия — возможны искажения и намеренно заниженная стоимость. Например, из реальной стоимости жилья в 70 тыс. долл. вам поставят цену в 50 тыс. долл.

Директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» Лебедева Татьяна рассказывает: «Раньше такие случаи, к сожалению, возникали. Сейчас иная ситуация. Сговор между оценщиком и банком можно исключить, поскольку оценку жилья покупатель имеет право заказать у любой организации. Что касается сговора между оценщиком и покупателем, то продавец вправе отказать от сделки, если его не устраивает цена, или провести свою оценку».

В целом вам как продавцу суетиться по поводу оценки необязательно. Однако не все покупатели вооружены знаниями, и, узнав о том, что на вашу сделку пытаются уменьшить кредит, вы можете помочь — просто пойти вместе с покупателем к другому оценщику.

Готовый отчет по оценке предоставляется в банк. И пока банк рассматривает возможность кредитования, вы можете подыскивать и другого покупателя. А вот если вас просят приостановить сделки (попридержать квартиру), то потребуйте обязательств.

Для этого составляется соглашение о задатке (у риелторов есть фирменный бланк), в котором указывается срок, в течение которого он будет действовать. Как правило, это 2-3 недели — то время, которое необходимо на выдачу ипотеки. Как раз к этому времени покупатель получит от банка деньги и оплатит сделку.

После того, как вы взяли предоплату, то все сделки с недвижимостью приостанавливаются на указанный в соглашении о задатке срок. Теперь вы, равно как и покупатель, связаны обязательствами и дальше «рекламировать» свою продающуюся жилплощадь не можете.

Если задаток вами не оформлялся, то вы можете выставлять квартиру на продажу, не дожидаясь пока заемщику дадут кредит. После принятия положительного решения банк должен предоставить вам гарантийное письмо с печатью и подтверждение, что займ будет выдан.

О том, как правильно оформить залог квартиры в Казахстане, чтобы не остаться без крыши над головой читайте здесь.

Этап 4. Заключение договора купли-продажи

Теперь вы заключаете у нотариуса договор купли-продажи. Сначала составляется предварительный договор — вам оплачивают первоначальный взнос.

Очень часто вся сделка происходит одномоментно — т.е. покупатель отдает первоначальный взнос в присутствии нотариуса, тут же оформляется договор купли-продажи. Затем обе стороны сделки направляются в банк, отдают копию договора, после чего кредитный менеджер производит выдачу кредита.

Для этого между банком и заемщиком заключается договор банковского займа, тогда же покупатель окончательно с вами рассчитывается. При этом продавец должен написать подтверждающий документ — расписку о получении всей суммы. Лучше всего ее составить еще у нотариуса, но отдать нужно только после получения всей оставшейся суммы.

Вы как продавец можете в целях безопасности просто пригласить нотариуса с собой в банк, чтобы заверить расписку уже на месте.

Когда деньги переданы в полном объеме продавцу, а договор купли-продажи и расписка — покупателю, то права регистрируются. Этим занимаются, как правило, сотрудники банка или же новый владелец жилья. Расписку нужно предоставить в органы юстиции — только тогда банк накладывает на нового владельца обременение.

Банк может задержать выдачу ипотеки

Вернее было бы сказать, что банки могут не сделать. Не исполняют они чаще всего свои обязательства по срокам. Так, если заявлено, что кредит выдадут за 2-3 дня, то в соглашении о задатке все же укажите 2-3 недели. Потому что такие задержки — отнюдь нередки.

Другой «поведенческий нюанс» — это выдача кредита только после совершения сделки и регистрации договора-купли продажи. Именно такой ситуации и боятся продавцы и за это не любят «ипотечников» — по сути, квартира продана, а денег еще нет.

Регистрация договора купли-продажи занимает от 2 до 5 рабочих дней, плюс — процедуры передачи денег в банке, регистрация договора залога (с покупателем).

Как законно уменьшить выплаты по кредиту, читайте в специальном материале.

Гарантии, которые даёт продажа квартиры под ипотеку

Подведем итоги, почему при ипотеке вы не несете большие риски и ее можно рассмотреть как вариант продажи.

  • Гарантия № 1 — банки заинтересованы в добросовестности сделки и платежеспособности покупателя, поэтому будут тщательно все проверять.
  • Гарантия № 2 — без предоставления в органы юстиции вашей расписки о полном получении суммы за квартиру обременение на нее не налагаются.
  • Гарантия № 3 — вы можете сами найти оценщика, который выставит справедливую стоимость жилья.

Любой человек, взявший ипотеку, может столкнуться с форс-мажорными ситуациями, когда не сможет выплачивать долг банку. Что делать тем, кто взял ипотеку в долларах и "прогорел" из-за обесценивания тенге?

Как обезопасить себя от мошенников

Банки очень щепетильны в отношении своей прибыли и не станут давать кредит лицу неплатежеспособному, подозрительному. Однако и в такой прозрачной сделке нужна определенная бдительность.

  • Не передавайте покупателю оригиналы документов, не давайте никаких доверенностей. Разумеется, вы можете показать оригиналы и риелторам, и в банке, но не отдавайте их «на сторону» — покупатель может оказаться и недобросовестным.
  • Доверьте продажу жилья опытному специалисту. Все процедуры от «А» до «Я» оформляйте при риелторе, нотариусе, банковском работнике.
  • Получите гарантийное письмо. Когда вы продаете квартиру в ипотеку, то банк должен выдать вам гарантийное письмо, что вам будет выплачена вторая часть суммы. Случаются казусы, когда данное письмо кредитный менеджер передает риелтору — это незаконно и недопустимо. Он должен работать напрямую с вами.
  • Все процедуры подачи заявки на ипотеку проводите вместе с покупателем. Так вы исключите незаконность сделки и обезопасить себя своим же присутствием при оформлении всех бумаг. Не секрет, что участились случаи, когда люди заключают ипотечный договор незаконно. Т.е. по факту банк отказывает им в кредите, но они ищут обходные пути — через недобросовестных риелторов и кредитных менеджеров за взятку. И вот в таком случае представьте ситуацию: вы заключили договор купли-продажи, получили гарантийное письмо — и вскрывается нелегальность кредитного договора. Сделка аннулируется. Да, вы ни при чем, но именно вам придется подавать в суд, чтобы признать договор купли-продажи недействительным. На это уйдет время, вы не сможете в период судебных тяжб продать жилье, упустите потенциальных покупателей.