Іпотека в новобудові: інструкція по покупці

В останні роки зарекомендувала себе чудовою альтернативою придбання нерухомості на вторинному ринку житла. А з прийняттям урядом РФ закону про пайове будівництво, який покликаний захистити права осіб, які вклали свої заощадження в об'єкти, що будуються, кількість ошуканих громадян різко скоротилося. Даний факт не залишився без уваги іпотечних банків, які все стали пропонувати своїм клієнтам можливість покупки житла в новобудові в іпотеку.

Процедура покупки нерухомості в новобудові за допомогою іпотечного кредиту має свої особливості і специфіку. Ні для кого не секрет, що купити квартиру в споруджуваному будинку можна зараз, а святкувати новосілля за фактом можна буде через кілька місяців або навіть через кілька років. Дана особливість викликана тим, що купити квартиру в новобудові позичальник може ще на етапі будівництва, і на момент здачі об'єкта в експлуатацію практично всі квартири розпродані. Спробуємо розглянути всі етапи покупки новобудови в іпотеку.

В якості продавця квартири в споруджуваному будинку можуть виступати як самі компанії забудовники, так і окремі інвестори. Забудовник - це компанія, яка здійснювала будівництво даного об'єкта. А інвестором можуть виступати особи, які вкладали свої гроші в житлове будівництво на ранніх етапах, і які мають право вимоги до забудовника. Негласна інструкція, наказує починати пошук новобудови в іпотеку з відвідування офісу компанії забудовника і вивчення списку банків, з якими працює забудовник.

Умови покупки новобудови в іпотеку

Умови і етапи покупки квартири в новобудові в іпотеку дещо відрізняються від стандартного проведення іпотечних угод. Так, кредитори висувають одне з головних умов кредитування новобудови - це повинна бути квартира лише в строго визначеної забудові, яка була акредитована в даному фінансовій установі, тобто у тих забудовників, з якими у банку налагоджені партнерські відносини. Умови отримання іпотеки на новобудову також багато в чому залежать від стадії будівництва об'єкта.

Купити квартиру в новобудові буде значно простіше, якщо проект практично побудований, а краще, щоб об'єкт вже пройшов державну комісію. У цьому випадку банк без проблем надасть позику, отримавши в якості застави квартиру, яку позичальник придбає за рахунок перерахованого позики. Але якщо позичальник вирішив купити квартиру ще на стадії котловану майбутнього будинку, то отримати іпотеку буде вкрай складно.

Швидше за все, банк зажадає від позичальника внесення додаткової застави, тобто іншу квартиру для забезпечення видачі кредитних коштів. На більш пізній стадії домобудівництва, кредитор може погодитися тільки на поручительство з боку інших осіб. Запам'ятайте правило: чим будівництво знаходиться ближче до завершення, тим менш вимогливі кредитні організації. Після того, як потенційний позичальник дізнається, які забудовники акредитовані у вибраному банку, йому слід виконати нескладну інструкцію.

Визначившись з компанією забудовником, починає процедуру оформлення, яка має на увазі наступні етапи:

  • Укладення угоди з компанією забудовником на бронювання квартири. Даний договір містить загальні параметри житла, термін дії угоди, умови угоди, розмір початкового внеску і т. Д.
  • Звернення в банк і подача заявки з додатком всієї документації на отримання іпотечного кредиту в новобудові
  • Після розгляду заявки і її схвалення банком, складається і підписується іпотечний договір.

Далі слід стандартна процедура оцінки, страхування нерухомості та реєстрації договору іпотеки, після чого позичальник отримує можливість купити довгоочікуване житло.

Документи для оформлення іпотеки на новобудову

Щоб купити квартиру, що будується в іпотеку, необхідно зібрати пакет документів, який є основним моментом при оформленні іпотечного кредиту на новобудову. Інструкція наказує, що, перш ніж підписувати договір із забудовником, потенційний позичальник повинен зажадати у нього копії таких документів:

  • Свідоцтво про право власності на земельну ділянку, де будується будинок
  • Дозвіл на будівництво, підтверджене відповідними державними органами
  • інвестиційний контракт
  • Акт попереднього розподілу квартир.

Дану документацію також може зажадати надати і банківську установу для видачі позики.

Крім документів на квартиру, позичальник повинен надати банку таку документацію:

  • Паспорт громадянина РФ
  • Копія трудової книжки
  • Довідка про доходи за формою 2-ПДФО
  • Копії податкової декларації та трудового договору
  • Інвестиційний договір або угода участі в пайовому будівництві
  • Копії дипломів і професійних сертифікатів
  • Копія рішення забудовника про продаж квартири з зазначенням вартості та технічних характеристик.

А якщо позичальник оформляє в якості основного або додатково застави іншу свою нерухомість, то будуть потрібні всі правовстановлюючі документи і на дану квартиру.

На сьогоднішній момент можна впевнено стверджувати, що давно минули ті часи, коли банки неохоче видавали кредити на споруджуваний житла. Сьогодні купити квартиру в новобудові може кожен, у кого є мінімальний початковий внесок і достатній рівень доходу, щоб регулярно погашати іпотеку. Разом з тим, позичальникові необхідно знати ряд нюансів при оформленні іпотеки на новобудову, про які ми розповіли в даній статті.


Іпотека на новобудову. Реєстрація іпотеки крок за кроком

Вимоги до позичальників, в общем-то, такі ж, як і по стандартній іпотеці: громадянство РФ, прописка (бажана), стабільне місце роботи і дохід (підтверджені документально). Буде потрібно більше зусиль зі збору пакету документів на нерухомість, що купується: до стандартного пакету додається договір пайової участі, а також, в разі потреби, пакет документів на забудовника. Однак більшість банків кредитують тільки акредитованих будівельників (тобто всі необхідні документи є), так що збирати доведеться по мінімуму. Є, правда, і «зворотна сторона»: більшість банків дають іпотеку лише на придбання квартир у «своїх забудовників».

До речі кажучи, іпотека на новобудову - це теж іпотека (з точки зору закону), відповідно, отримавши її, ви можете на рівних з усіма правах скористатися і материнським капіталом, і належних вам податковим вирахуванням (якщо ви їм ще не користувалися).

Іпотека на придбання житла, що будується від Ощадбанку

Ощадбанк пропонує кредити на новобудову, при цьому початковий внесок може становити всього 15% від вартості договору пайової участі. Крім того, сума кредиту може досягати 85% вартості житла, що купується.

Що приємно - взяти кредит на новобудову в Ощадбанку можна на будь-який об'єкт, а не тільки у акредитованих позичальників. Головне, щоб будується квартира (будинок, котедж, таунхаус) задовольняли вимогам банку, які, треба зауважити, цілком звичайні (повний перелік наведено на сайті банку в описі програми).

Процентні ставки залежать від терміну кредиту і від розміру початкового взноса- від 8,9% до 12% річних. При цьому, співробітникам-учасникам зарплатного проекту або працівникам акредитованих підприємств ставка зменшується на 0,5%. Страхувати життя і здоров'я не обов'язково, обов'язково - тільки об'єкт нерухомості. В общем-то, типове банківське вимога, хоча тільки у Ощадбанку ставка по кредиту не залежить від вашого бажання страхуватися - у інших банків небажання страхуватися «стоїть» плюс 0,5-1% до ставки. При цьому ніяких додаткових комісій за оформлення іпотечного кредиту не передбачено (що характерно для всіх банків).

Вимоги до майбутнім клієнтам теж досить лояльні: вік позичальника може бути від 21 року, стаж роботи: не менше півроку на останньому місці роботи, але не менше одного року взагалі. Пакет документів теж стандартний: паспорт, довідка про доходи, завірена копія трудової книжки.

Для окремих категорій позичальників (наприклад, для осіб молодше 35 років) пропонується спеціальна програма «молода сім'я». В рамках цієї підпрограми початковий внесок знижено до 8,9%, а число позичальників може бути шість (а не три, як за стандартною програмою). Аналогічні послаблення передбачені для тих, хто буде купувати квартири, що будуються партнерами банку.

«Квартира в новобудові» від банку ВТБ24

ВТБ24 пропонує досить цікаву (за всіма параметрами) програму кредитування пайового будівництва, правда, тільки на об'єкти, будівництво яких банк фінансує сам (акредитовані об'єкти). Якщо ви погодитеся додатково застрахувати своє життя, а також ризики невиконання або неналежного виконання зобов'язань за іпотечним кредитом, то вам «дозволять» заплатити тільки 10% початкового внеску в «долевкі» (і то, якщо вартість житла не буде перевищувати 15 000 000 рублів) , а інакше - 20%.

Максимальний термін кредиту може бути до 30 років, а ставка коливається від 9,7% до 10% в залежності від терміну кредиту і розміру початкового внеску. Ставка для вас буде знижена, якщо ви застрахуете не тільки нерухомість, але ще і життя, і здоров'я. До слова кажучи, можна вибрати і плаваючий варіант ставки, чого я б вам настійно не рекомендував.

Вимоги до позичальників, в общем-то, такі ж, як і у інших банків: вік - від 21 року, постійне працевлаштування і дохід. Що стосується переліку збираються документом, то на додаток до обов'язковим (паспорт, довідки про доходи та завірена копія трудової), можна надати документи про освіту, про володіння дорогим майном і т.д. - все це підвищить шанси на отримання кредиту. А якщо ви внесете більше 50% власних коштів в якості початкового внеску, то можете оформити іпотеку на новобудову тільки по двох документах (паспорт, і другий документ, що засвідчує особу).

Альфа-банк не пропонує своїм клієнтам іпотеку саме на новобудови, тобто він не готовий кредитувати під заставу права вимоги за договором пайової участі. Єдиний продукт, яким можна скористатися - це кредит під заставу вже наявної нерухомості (в цьому випадку банку не важливо, на що ви витратить гроші: на пайову участь, самостійне будівництво, на ремонт - звітувати за цільове використання грошей не треба). Але треба зауважити, що умови кредитування по аналогічним продуктам у інших банків, набагато цікавіше: і за термінами, і за ставками.

Кредит надає на термін до 30 років в сумі до 15 000 000 рублів практично на будь-які цілі (в т.ч. і пайову участь в будівництві). Що примітно: кредит можуть отримати і нерезиденти РФ, і власники бізнесу (що зустрічається вкрай рідко у інших банків). Відсоткова ставка залежить від терміну кредитування і форми підтвердження доходу: мінімальна - 9,24%. Є можливість знизити, якщо застрахувати життя і здоров'я.

Іпотека на новобудову від агентства іпотечного житлового кредитування

Агентство іпотечного житлового кредитування (АІЖК) дає кредити на придбання будинків, що будуються тільки економ-класу. Максимальний термін кредиту складає 30 років, при цьому, ставки більш ніж лояльні: від 9,9% до 11% річних Однак існує сім спосіб зменшити себе ставку по кредиту. З обов'язкових додаткових зборів - тільки страхування придбаного об'єкта нерухомості; життя і здоров'я страхувати обов'язково тільки в тому випадку, якщо ви пропонує в якості застави вже належить вам квартиру і розмір початкового внеску становить менше 30% вартості новобудови.

Також АІЖК готове прийняти сертифікат материнського капіталу на оплату початкового внеску (мало хто з банків це робить - в основному, він приймається тільки на оплату дострокового погашення іпотеки).

Реєстрація іпотеки на новобудову

Всі дії позичальника щодо отримання іпотечного кредиту на новобудову будуть протікати спочатку на тлі будівництва об'єкта нерухомості, потім після введення новобудови в експлуатацію.

Реєстрація іпотеки під час будівництва новобудови відбувається наступним чином:

2. Потім слідує звернення в банк і подача заявки. Термін розгляду зазвичай становить 3-5 днів.

3. Укладення договору пайової участи я із забудовником.

4. Оплата початкового внеску.

5. Реєстрація договору пайової участі в регіональному органі реєстрації. Сім робочих днів.

6. Потім в банк надається зареєстрований договір пайової участі і полягає з банком договір про заставу майнових прав.

7. Договір про заставу майнових прав реєструється у відповідному органі. Ще сім робочих днів.

8. Після того, як договір про заставу зареєстрований, Ви вже дуже близькі до того, щоб придбати новобудову в іпотеку: банк перераховує суму кредиту на Ваш рахунок.

9. У день видачі іпотечного кредиту необхідно застрахувати своє життя і втрату працездатності в страховій компанії. Зазвичай банк, що оформляє іпотеку, рекомендує одного або кілька страховиків-партнерів, з якими пропонується укласти договір.

10. Тепер Ви можете перерахувати суму іпотечного кредиту на банківський рахунок забудовника.

2. Далі відбувається складання заставної на об'єкт застави і подача її до відповідного регіонального реєструючий орган протягом десяти робочих днів з моменту підписання акту прийому-передачі із забудовником.

3. Сім днів йде на реєстрацію заставної.

4. Тепер потрібно укласти зі страховою компанією договір іпотечного страхування предмета іпотеки. Увага: статися це повинно не пізніше десяти робочих днів від дати державної реєстрації права власності на житло.