Іпотека на будівництво приватного будинку. Як отримати іпотеку: покрокова інструкція

Таке банківське поняття, як іпотека, міцно увійшло в наше життя. Сьогодні переважна більшість молодих сімей недоступно придбання власного житла без позикових коштів. Тим часом деяким зовсім не хочеться купувати тісний коробку в сірих стінах міста. Побудувати власне житло - більш привабливий варіант. Але іпотека на будівництво приватного будинку - незрозуміле явище, що викликає масу питань. Спробуємо в них розібратися.

Побудувати будинок або купити готові залізобетонні метри в місті?

Зміна міського житла на власний будиночок в передмісті - відмінний спосіб заощадити на горезвісних квадратах і позбутися від настирливих сусідів з дрилем за стіною. І це далеко не всі переваги приватного будинку. Розглянемо їх по порядку:

  • Ні для кого не секрет, як йдуть справи з екологією в місті. Удвічі прикро використовувати іпотечне кредитування для покупки квартири, щоб потім платити за щоденне отруєння отруйним повітрям і нескінченним тютюновим димом зі сходової клітки. Свіже повітря за містом - це головний плюс для тих, кому небайдуже здоров'я зростаючого покоління.
  • Перш ніж потрапити на ринок житла, квартира проходить націнку у 2-3 посередників. Це робить вартість непомірно високою. Ціна за квадрат заміського будинку в 2 рази нижче, навіть якщо взяти іпотеку на будівництво.
  • При плануванні будинку є де розгулятися фантазії. Крім самого житла, можна побудувати альтанку, організувати ставок або басейн. У квартирі ж - тільки поекспериментувати з ремонтом і інтер'єром.

Що робити, якщо не вистачає власних коштів?

Якщо молода сім'я запланувала переселитися з міських бетонних квадратних метрів в власний будинок, вона повинна бути готова до суттєвих витрат. Будівництво - справа недешева. І не кожна середньостатистична сім'я в нашій країні може дозволити собі таке задоволення. Як можна знайти гроші на власний будинок?

Існує кілька способів:

  • взяти іпотеку на будівництво приватного будинку;
  • оформити нецільовий кредит під заставу наявної нерухомості і використовувати гроші для будівництва;
  • оформити споживчий кредит.

Розглянемо більш докладно перший спосіб. У чому нюанси і складності іпотеки на будівництво? Які умови виставляють кредитори для позичальників?

Іпотека на будівництво приватного будинку - це ризиковий захід для банку. У разі якщо об'єкт буде недобудованим, він навряд чи буде вважатися ліквідним. При невдалому збігу обставин, якщо раптом у позичальника не вийде виплатити кредит в повному обсязі і буде потрібно реалізація предмета застави для погашення боргів, банк не зможе продати ділянку з розпочатим будівництвом.

Тому кредитні організації ставляться з недовірою до такої іпотеці. Вони видають її лише на особливих умовах і при додатковому забезпеченні у вигляді застави і / або поручительства. Також банки встановлюють досить жорсткі вимоги до майбутніх позичальників. А також до предметів застави. В основному у більшості з них подібні приписи. Є лише деякі коливання в ту або іншу сторону щодо вікових обмежень або інших характеристик клієнта. Які параметри мають значення для банків? Ось кілька таких чинників:

  • Для позичальника і його поручителів - вік, тип зайнятості і стаж, громадянство і місце прописки.
  • Для предмета застави - вартість, тип використання, фізичні характеристики, юридична чистота, відсутність обтяжень та інших обмежень на повноцінне користування за прямим призначенням.

Також банк зажадає документацію про наявність початкового внеску і звіт про цільове використання коштів, що надаються в кредит.

У кожного кредитної установи встановлено обмеження на суму кредиту. Вона залежить не тільки від загального доходу позичальника і членів його сім'ї, а й від вартості заставного майна. Як правило, банк фінансує витрати на будівництво в розмірі 20-85% від загальної суми. Іпотека на будівництво приватного будинку оформляється на термін від 5 до 30 років. Деякі банки можуть запропонувати і більший термін. Тоді позичальник може отримати досить комфортний щомісячний платіж. Правда, варто врахувати, що сума переплати в результаті пристойно зросте.

Заздалегідь визначити розмір процентної ставки складно, навіть якщо мова йде про якийсь конкретний банку. Ця величина залежить від ряду умов - терміну, розміру початкового внеску. Деякі кредитні організації готові зробити знижку клієнту, який колись уже був позичальником або є ним зараз. Звичайно, якщо мова йде про сумлінному людині, який не допускає прострочень.

Зниження процентної ставки можуть очікувати ті, хто отримує заробітну плату на карту обраного банку, а також працівники бюджетної сфери. Після закінчення будівництва, коли будинок буде зданий в експлуатацію і стане запорукою, кредитор також буде готовий знизити ставку. Чому банки йдуть на подібні поступки? Вся справа в тому, що відповідність перерахованим вище умовам говорить про надійність клієнта і знижує ризики банку.

Щоб отримати приблизний розрахунок, необхідно зайти на сайт кредитної установи. І в розділі «Іпотека9raquo; вибрати потрібну програму кредитування, випробувати так званий калькулятор іпотеки на будівництво. Він підкаже приблизну процентну ставку, суму щомісячного платежу і переплати.

Не варто дивуватися нескромного пакету документів, набагато більшого, ніж вимагає звичайний споживчий кредит. Іпотека передбачає видачу банком великої суми на тривалий термін. А це завжди більший ризик для фінансової установи. Ще більш ризикованою вважається сама мета такої іпотеки - будівництво. Адже в разі недобудови банк може залишитися ні з чим. Тому варто зібрати волю в кулак, добути всі папірці і довідки, щоб отримати бажане.

В першу чергу знадобляться такі документи:

  • Папери, що стосуються позичальника і його поручителів / созаёмщіов - підтвердження особи, доходу, документи про здобуту освіту і соціальний статус. Завдання банку - визначити платоспроможність і відповідальність клієнта, тому фахівець має право запросити безліч додаткових довідок.
  • Документи по заставі. Часто більшість паперів зі списку по заставі відсутня на руках у клієнтів, а зібрати їх швидко - завдання не з легких. Замість того щоб оббивати пороги Росреестра і БТІ, багато хто звертається до фахівців за допомогою.
  • Виписки з рахунків, інші документи, що підтверджують наявність початкового внеску.
  • Проект будинку, ескізи, копія договору з будівельною компанією, кошторис на будівництво.

До подій 2014 року таку програма, як іпотека на будівництво приватного будинку, була більш поширена в кредитних організаціях країни. Сьогодні її пропонує порівняно невелика кількість банків. Тому розглянемо умови кредитування на прикладі Ощадбанку. Він на сьогоднішній день набагато частіше пов'язується з такими угодами:

  • Валюта кредиту - тільки рублі РФ.
  • Сума кредиту - від 300 тис. Р., Але не більше 75% від вартості застави.
  • Початковий внесок - від 25%.
  • Термін кредитування - до 30 років.
  • Процентна ставка - від 13,25%.

Як весь процес буде виглядати в реальності?

Часто позичальники, плануючи отримати кошти на будівництво в кредит, погано уявляють собі весь процес. Багато розраховують на подачу заявки, якщо мають два документа. При цьому банк додатково попросить хіба що свідоцтво про право користування ділянкою. І протягом декількох годин або днів позичальник отримає на руки гроші.

На жаль, все не так просто. Іпотечне кредитування, яку б мету воно не переслідувало, вимагає ретельної перевірки позичальника і предмета застави. Банку необхідно мінімізувати можливі ризики як для клієнта, так і для самої організації. До того ж цільове використання коштів передбачає наявність звітності, а сама сума рідко надається у вигляді готівки.

Як же в реальності виглядає такий кредитний процес, як іпотека на будівництво будинку? Сбербанк, наприклад, може запропонувати таку схему співпраці між клієнтом і банком:

  • Позичальник надає свої документи і папери поручителів. На цьому етапі банк приймає рішення про можливість співпраці з клієнтом.
  • Збір документів по земельній ділянці. Зібрані довідки передаються в банк для юридичної моніторингу. Крім того, перевіряється відповідність ділянки вимогам банку по фізичних характеристиках.
  • Застава проходить оцінку вартості акредитованими банком оціночними компаніями.
  • Клієнт займається замовленням проекту будинку, укладенням договору будівництва. Банку також буде потрібно кошторис витрат для визначення необхідної суми кредиту. Ці документи позичальникові доведеться отримати в обраній ним будівельної компанії, а потім передати фахівцям фінансової установи.
  • Якщо всі попередні етапи були завершені вдало, сторони переходять до висновку кредитного договору.
  • Кредит на будівництво передбачає накладення обтяження на земельну ділянку, тому доведеться затратити деякий час на оформлення документації в Росреестра. В день отримання нового свідоцтва банк передає першу частину коштів на будівництво.
  • Позичальник надає звіт щодо цільового використання першої частини кредитних коштів.
  • Банк видає другу частину суми.
  • Позичальник завершує будівництво і оформляє будинок як готовий об'єкт нерухомості. Після цього запорукою стає вже земельну ділянку з нерухомістю. Процентна ставка по кредиту після цього йде на зменшення.

Як можна полегшити собі завдання?

Для більш комфортної виплати деякі банки передбачають таку процедуру, як відстрочка виплати основного боргу. Позичальник протягом тривалого терміну, до 3 років, має можливість виплачувати тільки відсотки, нараховані на суму кредиту. Це дуже зручно, з огляду на можливі додаткові витрати під час будівництва, які можуть сильно вдарити по бюджету. Крім того, для виплати частини основного боргу можна скористатися материнським капіталом. Про цю можливість варто поцікавитися заздалегідь, до того як подавати заявку на кредит. Якщо іпотека під будівництво в деяких банках вимагає наявності початкового внеску, для цього теж використовується сертифікат.

Нецільовий кредит під заставу наявної нерухомості

Цей вид кредитування теж є іпотекою, з усіма наслідками, що випливають. Адже в якості застави приймається об'єкт нерухомості, а, значить, банк повинен подбати про можливість реалізації об'єкта в разі невиплати кредиту.

До плюсів такого кредитування можна віднести відсутність необхідності звіту про цільове використання - позичальник має право розпоряджатися коштами на свій розсуд. До того ж, як будь-яка іпотека, ця надається на досить тривалий термін.

З мінусів - все ті ж стоси документів при оформленні та тривалість самого процесу розгляду заявки та видачі грошей. До того ж при нецільовому використанні ставка дещо зростає. В основному кредитори готові надати для нецільового використання не більше 50% від вартості застави.

Чи можна вирішити питання шляхом споживчого кредитування?

З огляду на вищеописані умови іпотеки на будівництво будинку, звичайний споживчий займ може здатися більш простим способом отримати необхідні гроші. По-перше, банк не стане відслідковувати цільове використання коштів. По-друге, позичальникові не буде потрібно збирати значний пакет довідок і проходити інші процедури. Гроші він зможе отримати в день звернення за 2-3 документам. Але у такого способу є і свої мінуси:

  • Сума звичайних позик рідко перевищує 1,5 мільйона рублів.
  • Споживчий кредит надається на невеликий термін, до 5 років максимум. Велика сума кредиту означає непомірно великі платежі, які доступні не кожному. Та й стануть важким вантажем в непростий період будівництва.
  • Банки зазвичай встановлюють високий відсоток на звичайний кредит. Іпотека в цьому плані пішла далеко вперед. Замість звичайних 22-24% є шанс отримати всього 15% річних.

Споживче кредитування здається зручним, але не найвигіднішим способом отримати кошти, яких бракує для будівництва. Такий варіант підійде тим, хто планує займатися зведенням будинку поетапно або вже володіє частиною необхідних будівельних матеріалів. На закінчення можна додати, що умови у банків можуть змінюватися досить часто. Тому перш ніж зупинити свій вибір на будь-якої кредитної організації, варто особисто проконсультуватися в кожній. Кредит на будівництво - процес складний і довгий, але мета виправдовує праці та очікування.


Які документи потрібні для оформлення іпотеки

На Занімаем.ру ми багато писали про іпотечні кредити банків, пропонованих вимогах до позичальників, пакету документів. У цій статті ми систематизуємо всі раніше написане і наведемо докладний перелік документів запитуваних для оформлення житлової позики.

Пакет документів можна умовно розділити на дві частини: документи по позичальнику (Созаємщиков і поручителям); документи по купується в іпотеку нерухомості.

Отже, вам знадобляться наступні документи.

1. Паспорт та другий документ, що засвідчує особу.

Відразу скажемо, що кредит надається особам у віці від 21-го року, хоча насправді банки не люблять кредитувати молодих людей у ​​віці менше 25-ти років, якщо вони не служили в армії або не мають відстрочку від служби. Великий ризик, що закличуть потім молодого позичальника «під рушницю» - як він платити по іпотеці буде?

Якщо вік одного з позичальників не перевищує 35-ти років, тобто пільгові програми іпотечного кредитування типу «Молода сім'я» у Ощадбанку і АІЖК.

2. Довідки, що підтверджують дохід - це може бути форма 2-ПДФО або довідка в довільній формі.

Маючи на руках довідку легко «прикинути» максимальну суму кредиту, на яку ви можете розраховувати. Зазвичай вважається нормальним, якщо розмір ануїтету не перевищує 30% від сукупного доходу позичальника і позичальників. У АІЖК, до речі кажучи, цей ліміт становить 45%. От і рахуйте ...

3. Завірена роботодавцем копія трудової книжки.

Зазвичай банки вимагають, щоб стаж на останньому місці роботи був не менше шести місяців, але є програми кредитування, коли допускається стаж тільки чотири місяці.

4. Копія трудового договору з основного місця роботи з усіма змінами доповненнями до нього. Якщо ви працюєте за сумісництвом, трудові договори можуть попросити з обох місць роботи.

5. Копія податкової декларації за останній звітний період. Цей документ потрібен в тому випадку, якщо ви отримували дохід з якихось інших джерел крім зарплати (наприклад, від здачі в оренду житла, машини, авторські гонорари і т.д.).

6. Копії документів, що підтверджують вашу освіту (дипломи і сертифікати).

7. Копії документів про володіння дорогим майном (маються на увазі автотранспорт і нерухомість).

8. Документи, що підтверджують володіння цінними паперами.

9. Копії кредитних договорів (як погашених, так і непогашених) з додатком довідок про якість виконання боргу.

10. Особливий пакет документів для власників бізнесу: копії установчих документів, виписки з обслуговуючих банків про рух по розрахункових рахунках за останній рік, копії договорів з оренди нерухомості, довідки з банків і лізингових компаній про якість виконання заборгованості, довідки про відсутність картотек № 2 до розрахункових рахунках і боргів перед бюджетами всіх рівнів, копії виконаних договорів з основними контрагентами, копії документів офіційної податкової звітності.

Документи по нерухомості, що купується

1. Копії документів, що підтверджують права власності на придбаний об'єкт нерухомості. Це може бути договір купівлі-продажу, дарування, приватизації, відповідним чином оформлене спадщину.

2. Копія кадастрового паспорта на об'єкт нерухомості - її видає Бюро технічної інвентаризації (БТІ). Термін дії цієї довідки обмежений.

3. Довідка про те, що в квартирі (будинку) ніхто не прописаний. Зазвичай таку довідку видає паспортний стіл, але це може бути і копія виписки з будинкової книги. Термін дії цієї довідки обмежений.

4. Копії паспортів та свідоцтв про народження продавців-власників квартири.

5. Якщо в числі власників купується (в сенсі продаваної) квартири є неповнолітні діти, то тоді знадобиться дозвіл органів опіки та піклування на відчуження об'єкта нерухомості.

1. Договір участі в пайовому будівництві. Зазвичай банки задовольняються типовим договором акредитованого забудовника.

2. Копії установчих документів забудовника, включаючи свідоцтва про реєстрацію та постановку на облік в податковій інспекції.

3. Копія рішення (розпорядження, наказ тощо) про продаж юридичною особою квартири позичальникові із зазначенням технічних характеристик і продажної вартості квартири.

4. Документи, що підтверджують права забудовника на будівництво і продаж відповідного об'єкта.

1. Документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку, на якій буде вестися будівництво. Важливо: земельна ділянка повинна бути категорії «під індивідуальну забудову», а не «землі сільськогосподарського призначення», наприклад. Які це документи: договір купівлі-продажу, свідоцтво про реєстрацію права власності та кадастровий паспорт.

2. Дозвіл на будівництво, оформлене належним чином у відповідних державних установах.

3. Договір з будівельною організацією на будівництво будинку і проектно-кошторисна документація. Втім, ці документ вимагають не в усіх банках.

Ось такий виходить немаленький перелік документів, який вам необхідно буде зібрати, якщо ви зважитеся взяти іпотеку. Обмовимося відразу - не факт, що в обраному вами банку у вас зажадають абсолютно всі ці документи. Хот наша порада - зберіть відразу максимальний пакет документів. Заощадите масу сил і часу при спілкуванні з банком, по-перше. Корисно при подачі заяв в кілька банків, по-друге.